一這些事是業(yè)主自己的事
家里的門窗框、門窗把手壞了,水閥、水龍頭壞了,開關(guān)壞了、電源短路了,座便箱浮球不好用,室內(nèi)墻皮脫落了等等,這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分,維修也好,更換也好,都是業(yè)主自己的事,不是物業(yè)公司的事。
過去,房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位,這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管,現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主,所有權(quán)內(nèi)的事(不包括共有部位和共用設(shè)施)都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司,但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍,而屬于有償服務(wù)范圍。另外,召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等,這些也都是全體業(yè)主的事。 二這些事是開發(fā)商的事 保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題,都是開發(fā)商的責(zé)任,與物業(yè)公司沒有關(guān)系。
由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商,不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上,認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實,開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后,房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商,是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司,由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。換句話說,不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司,還是其他物業(yè)公司,都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。 三這些事是相關(guān)職能部門的事 指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等,這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事,不是物業(yè)公司的事。
這些事情,有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系;有的物業(yè)公司有責(zé)任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作;有的物業(yè)公司有責(zé)任監(jiān)督、制止或向主管部門報告。 四這些事是相關(guān)企業(yè)的事 業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題,由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負(fù)責(zé)解決,也不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定,“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時,仍看總表計費,并由物業(yè)公司按分戶表代收代交,一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費,實際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費,替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。
因此,一方面,物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務(wù)費捆綁到一起收;另一方面,供水、供電等企業(yè)也應(yīng)該付給物業(yè)公司一定的勞務(wù)費。目前,供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外,還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價,加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。 四這些事是物業(yè)公司的事
《物業(yè)管理條例》規(guī)定:
物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。也就是說,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同,侵害業(yè)主權(quán)益,業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改,也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事,物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通,爭取使問題得到解決。
要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作,都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。一方面,物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出,對業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害;另一方面,增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本,也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理和服務(wù)。
來源:物業(yè)知識圈
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