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7月16日下午，湖南省第十三屆人大常委會第五次會議第三次審議了《湖南省物業(yè)管理條例(草案)》。三審稿圍繞物業(yè)服務費調(diào)整，車庫、車位管理，物業(yè)服務企業(yè)在合同終止后拒不退出等容易引發(fā)糾紛的焦點問題，進行了規(guī)范和完善。

物業(yè)費：提高收費需經(jīng)業(yè)主大會或過半數(shù)的業(yè)主同意

物業(yè)服務企業(yè)擅自提高物業(yè)服務費，從而引發(fā)小區(qū)物業(yè)糾紛的事情并不鮮見。針對調(diào)研中業(yè)主反映強烈的情況，三次審議稿對提高物業(yè)服務費的有關(guān)程序作出嚴格規(guī)定，增加了“物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務收費標準。如需提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

二次審議稿中關(guān)于業(yè)主欠交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)能否進行公示催交的規(guī)定，是社會關(guān)注的一個焦點。常委會組成人員對此意見也有分歧。湖南省人大法制委員會認為，根據(jù)物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費是業(yè)主的基本義務；業(yè)主欠交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催交。至于催交的手段，只要不違反法律及公序良俗即可，不必由地方立法規(guī)范。據(jù)此，對該條作出相應修改。

小區(qū)車位：優(yōu)先滿足業(yè)主需求

小區(qū)停車一位難求的狀況非常普遍。一些開發(fā)商為謀取利益，將車庫、車位賣給非業(yè)主、侵害業(yè)主權(quán)益的事情也屢見不鮮。根據(jù)常委會組成人員關(guān)于加強車庫、車位出租管理的審議意見，三次審議稿增加一項規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有。

更換物業(yè)：合同終止拒不退出的擬處1萬元以上10萬元以下罰款

當前，在物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后，因物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，影響了社會穩(wěn)定。有常委會組成人員對此提出，對物業(yè)服務企業(yè)在合同終止后拒不退出的，應當增設(shè)法律責任。湖南省人大常委會法工委在基層調(diào)研時也聽到了類似意見。三次審議稿就此進行了完善，明確要求原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起15日內(nèi)退出物業(yè)項目，并與新的物業(yè)服務企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交有關(guān)資料和財物。同時規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無正當理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。

應急管理和應急維修：細化申請主體細致監(jiān)督規(guī)定

為增強物業(yè)應急管理和應急維修制度的操作性，三審稿進一步明確區(qū)分成立業(yè)主大會和尚未成立業(yè)主大會兩種情形，規(guī)定申請物業(yè)應急管理的主體分別為“業(yè)主委員會”和“十名以上業(yè)主聯(lián)名”；在組織應急維修的主體中，增加了“業(yè)主、業(yè)主委員會”。

根據(jù)常委會組成人員關(guān)于進一步明確社區(qū)居委會在物業(yè)管理中職責的審議意見，三審稿增加居（村）民委員會“對業(yè)主大會籌備、召開進行具體指導”的規(guī)定。根據(jù)常委會組成人員關(guān)于加強專項維修資金監(jiān)管的審議意見，三次審議稿中增加規(guī)定：住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。而且，住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監(jiān)督。

此外規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。

根據(jù)常委會組成人員關(guān)于支持在老舊住宅小區(qū)增設(shè)電梯的審議意見，草案三審稿增加規(guī)定：“老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財政、消防等有關(guān)部門應當根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持�！�

來源：檢查日報